Crescer sem perder o controlo: o desafio de escalar na promoção imobiliária
Neste artigo, Pablo Meijide, Sócio - Diretor de Construction & Real Estate da Stratesys, explica por que razão o conhecimento e a experiência acumulada são fatores-chave na produção imobiliária em grande escala.
O setor imobiliário enfrenta um cenário especialmente exigente. A pressão sobre as margens, o aumento dos custos, a volatilidade das cadeias de abastecimento, a escassez de profissionais qualificados e uma regulamentação cada vez mais complexa obrigam as empresas a rever não só que projetos desenvolvem, mas também como gerem o crescimento das suas carteiras.
Aumentar o número de promoções implica também aumentar a complexidade: mais equipas, fornecedores, decisões, prazos e variáveis económicas para coordenar em simultâneo. Por isso, crescer não consiste apenas em lançar novos projetos, mas em ser capaz de manter o controlo à medida que a atividade aumenta.
Uma das chaves está em evitar que cada promoção seja gerida como uma realidade completamente isolada. Cada projeto tem as suas particularidades, mas também gera conhecimento que pode ser útil para os seguintes. A capacidade para o aproveitar marca a diferença entre crescer em volume e escalar de forma ordenada.
De projetos independentes para uma carteira
Cada promoção imobiliária responde a condições concretas. Mudam a localização, as características do terreno, o produto, os prazos ou as necessidades de execução. Essa singularidade faz parte do negócio e obriga a manter flexibilidade.
No entanto, assumir que cada projeto deve começar do zero implica renunciar a parte da experiência acumulada. Durante uma promoção tomam-se decisões sobre orçamentos, planeamento, contratação, certificações, alterações ou incidências. Cada uma aporta informação sobre o que funcionou, onde ocorreram desvios e que elementos exigiram maior capacidade de reação.
Quando uma empresa gere vários projetos em paralelo, essa aprendizagem não deveria ficar apenas nas equipas que participaram em cada um. O desafio está em transformar a experiência de cada promoção em conhecimento útil para o conjunto da carteira.
Comparar para aprender
Para tornar isso possível, é necessário estabelecer critérios comuns que permitam analisar os projetos de forma homogénea. Estandardizar não significa desenvolver todas as promoções da mesma forma nem eliminar as particularidades de cada ativo. Significa acordar que indicadores são acompanhados, como são analisados os desvios e com que critérios se avaliam aspetos como custos, prazos ou execução.
Essa base permite comparar projetos e distinguir entre uma incidência pontual e um problema que começa a repetir-se. Um desvio isolado pode responder às circunstâncias concretas de uma promoção. Quando o mesmo tipo de situação aparece em vários desenvolvimentos, transforma-se em informação útil para rever o planeamento e melhorar a gestão futura. A comparação transforma assim a experiência em aprendizagem e permite que cada promoção contribua para melhorar as seguintes.
O desafio surge quando a escala aumenta
Esta capacidade torna-se especialmente importante à medida que a carteira cresce. Quando o número de promoções é reduzido, boa parte do conhecimento pode circular de forma informal entre os profissionais envolvidos. À medida que a atividade aumenta, esse modelo torna-se mais difícil de sustentar.
O crescimento obriga a encontrar um equilíbrio entre a autonomia necessária de cada projeto e uma visão conjunta da carteira. Analisar uma promoção de forma isolada permite saber se cumpre os seus objetivos. Compará-la com as restantes ajuda a perceber se determinados desvios ou dificuldades são excecionais ou começam a responder a padrões mais amplos. É aí que gerir projetos começa realmente a transformar-se em gerir uma carteira.
Aprender também protege a margem
Num negócio intensivo em capital e com períodos de desenvolvimento prolongados, pequenos desvios podem ganhar relevância quando se acumulam. Custos superiores aos previstos, alterações sucessivas ou atrasos durante a execução podem alterar progressivamente as previsões iniciais. Por isso, proteger a margem não depende apenas de realizar corretamente a análise de viabilidade antes de começar, mas também de rever como evolui cada projeto e de incorporar a aprendizagem de desenvolvimentos anteriores.
Conhecer onde se concentraram determinados desvios ou que situações exigiram maior capacidade de reação não elimina a incerteza do negócio imobiliário. Permite, sim, enfrentar novos projetos com melhores referências e reconhecer mais cedo cenários que já ocorreram.
Crescer sem começar do zero
A promoção imobiliária continuará a ser uma atividade marcada pela singularidade de cada projeto. Mas gerir ativos diferentes não deveria significar renunciar a uma forma comum de aprender com eles.
«A escala, por isso, não deveria ser medida apenas pelo número de projetos ou habitações desenvolvidas. Também pela capacidade de aumentar a atividade sem multiplicar ao mesmo ritmo a complexidade, as ineficiências e os riscos».
Crescer de forma sustentável exige algo mais do que lançar novas promoções. Exige conseguir que cada novo projeto comece com tudo o que foi aprendido nos anteriores.
